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가. 공동신청 : 소유권이전등기 또는 근저당권설정등기와 같이 법률행위로 인한 권리의 득실변경의 경우에는 등기의무자(매도인, 근저당권설정자)와 등기권리자(매수인, 근저당권자)가 본인임을 확인할 수 있는 주민등록증 등을 가지고 직접 등기소에 출석하여 공동으로 신청함이 원칙이다.

나. 단독신청 : 판결에 의한 등기신청인 경우에는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로, 상속등기는 등기권리자 단독으로 신청할 수 있다.

다. 대리인에 의한 신청 : 등기신청은 반드시 신청인 본인이 하여야 하는 것은 아니고 대리인이 하여도 된다. 등기권리자 또는 등기의무자 일방이 상대방의 대리인이 되거나 쌍방이 제3자에게 위임하여 등기신청을 할 수 있으나, 변호사 또는 법무사가 아닌 자는 신청서의 작성이나 그 서류의 제출 대행을 업(業)으로 할 수 없다.

라. 등기공무원 : 등기공무원은 등기신청이 있으면 순서대로 이를 접수하여 순서대로 등기부에 기재하여야 하고, 일단 접수된 신청서류 등에 형식적인 결함이 있으면 신청을 각하할 수 있으나 실질적 심사권(예컨대, 매매계약이 무효인지 여부 등)은 없다.

마. 소유권보존등기 : 소유권보존등기를 신청할 때는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본2통, 등록세납부영수필통지서, 영수필 확인서 각 1통씩과 미등기토지의 토지대장등본 또는 미등기건물의 건축물관리대장 등본과 동일한 대지상에 수 개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.

바. 소유권이전등기 : 소유권이전등기 신청시에는 등기필증(구권리증), 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 3개월이내의 것에 한함) 또는 인감증명을 갈음하여 『본인서명사실 확인 등에 관한 법률』에 따라 발급된 본인서명사실확인서, 등기원인을 증명하는 서면(예 : 매매계약서, 증여계약서 등), 등록세납부영수필확인서 1통씩과 신청서부본 2통, 등기의무자(매도인 등), 등기권리자(매수인 등)의 각 주민등록표등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본 등이 필요하며, 계약(예 : 매매, 증여, 교환 등)을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되어 있는 시에 있어서는 구청장)․군수의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 가족관계등록사항에 관한 증명서(또는 상속관계를 확인할 수 있는 제적등본)을 제출하여야하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다.

사. 제3자의 동의서면 등 : 등기원인에 대하여 제3자의 허가․동의 또는 승낙을 받을 것이 요구되는 때에는 이를 증명하는 서면(예 : 토지등 거래계약허가증․농지취득자격증명․택지취득허가증)을 첨부하여야 한다.

* 종전에 제출하던 매도(교환)증서는 제출할 필요는 없다.

아. 등기필증 : 등기필증을 분실했을 때에는 종전에는 보증서를 첨부하였으나 지금은 등기의무자가 직접등기소에 출석하거나 변호사 또는 법무사가 본인임을 확인하거나 등기신청서 또는 위임장에 공증인의 공증을 받아야 한다.

자. 변경등기 : 등기부상 소유자의 주소가 틀리거나 변경된 때 이를 변경등기 하려면 틀린 사실 또는 변경된 사실을 증명하는 시․구․읍․면장의 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서부본 2통이 필요하다. 등기부상 소유자의 성명이 잘못 기재되어 이를 정정하려면 등기부의 기재가 잘못되었음을 증명하는 시․구․읍․면장의 서면(예 : 기본증명서, 주민등록표등본 등)이나 이를 증명할 수 있는 서면(예 : 동일인 보증서)과 신청서부본 2통이 필요하다.

차. 제한물권등기 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류 중 검인계약서 등 대신에 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하나, 신청서부본과 등기의무자 즉 설정자의 주민등록표 등본은 불필요하다.

< 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법 >

구 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편했으나 새로이 편성된 등기부는 한글과 가로쓰기를 사용하므로 읽기가 매우 쉬워졌다.

신 등기부에는 그 작성당시 효력이 없는 과거의 권리관계는 기재하지 아니하고 있으므로 오래된 권리관계까지 알아보려면 폐쇄된 등기부를 열람하여야 한다.

토지등기부와 건물등기부는 따로 있으므로 집을 사려면 양쪽을 다 보아야 한다.

등기부는 등기번호란, 표제부(아파트등 집합건물의 경우에는 표제부가 2개임), 갑구, 을구의 4부분으로 되어 있다.

가. 표 제 부

표제부에는 토지와 건물의 내용 즉 소재지(예 : 서울특별시 중구 서소문 1), 면적(예 : 100㎡), 용도(예 : 대지, 임야, 주택, 창고), 구조(예 : 2층, 목조건물)등이 변경된 순서대로 적혀 있다.

<토지의 표제부>

표 제 부(부동산의 표시)

표시

번호

표 시 란

표시번호

표 시 란

1

① 접수 19○○년 ○월 ○○일

② ○○시 ○○구 ○○동 ○○

③ 대 ○○○㎡

④ 대법원 예규 제218호에 의하여 구 등기부 제59책 제12장(구 등기번호 5149호)에서 이기 19○○년 ○월 ○○일

① 접수 19○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일

② ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지

③ 대 ○○○㎡ : 지목(대) 및 면적 (○○○㎡)

④ 대법원 예규 제218호에 의하여 구 등기부 제59책 제12장(구 등기번호 5149호)에서 이기 19○○년 ○월 ○○일 : 이것은 원래 등기부가 부책식으로 되어 있던 것을 대법원 예규 제218호에 의하여 현재의 카드식으로 바꾸어 기재하였다는 뜻이다

<단일건물의 표제부>

표 제 부(부동산의 표시)

표시

번호

표 시 란

표시번호

표 시 란

1

① 접수 20○○년 ○월 ○○일

② ○○시 ○○구 ○○동 ○○

③ 시멘트벽돌조 기와지붕

④ 단층주택

⑤ ○○○㎡

① 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일

② ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지

③ 시멘트벽돌조 기와지붕 : 건물 및 지붕구조

④ 단층주택 : 건물층수 및 용도

⑤ ○○○㎡ : 건물면적

<집합건물의 표제부>

(공통표제부)

표 제 부

표시

번호

표 시 란

(1동의 건물의 표시)

표시번호

표 시 란

(대지권의 목적인 토지의 표시)

1

① 접수 20○○년 ○월 ○○일

② ○○시 ○○구 ○○동 ○○

③ ○○아파트

④ 철근콘크리트조 슬래브지붕

⑤ 5층 아파트 ○○○동

⑥ 1층 518㎡

⑦ 2층 518㎡

⑧ 3층 518㎡

⑨ 4층 518㎡

⑩ 5층 518㎡

⑪ 지하실 234.8㎡

⑫ 옥탑 153㎡

⑬ 도면 편철장 제 18책 2장

⑭ ○○시 ○○구 ○○동 ○○

⑮ 대 ○○○○㎡

⑯ 20○○년 ○월 ○○일

※ 이 등기부는 아파트의 공통표제부로써 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트 ○○○동 전체의 건물크기를 알 수 있게 표시되어 있다.

①, ⑯ 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 등기접수 연월일

②, ⑭ ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 부동산소재지

③ ○○아파트 : 아파트 명칭

④ 철근콘크리트조 슬래브지붕 : 건물 및 지붕구조

⑤ 5층 아파트 ○○○동 : 아파트 층수 및 동

⑥ ～ ⑪ 1층 518㎡ 등 : 각 층의 면적

⑫ 옥탑 153㎡ : 옥탑의 면적

⑬ 도면 편철장 제 18책 2장 : 건물도면이 철해진 장부의 위치

⑮ 대 ○○○○㎡ : 아파트가 건축되어 있는 땅의 넓이임

<집합건물의 표제부>

(구분건물의 표제부)

표 제 부

표시

번호

표 시 란

(전유부분의 건물의 표시)

표시번호

표 시 란

(대지권의 표시)

1

① 접수 20○○년 ○월 ○○일

② 철근콘크리트조

③ 3층 306호

④ 73㎡

⑤ 도면 편철장 제18책 2장

⑥ 소유권 ○○○○분의 ○○○

⑦ 20○○년 ○월 ○○일 대지권

①, ⑦ 접수 20○○년 ○월 ○○일 : 구분건물 및 대지권 등기 접수연월일

② 철근콘크리트조 : 건물구조

③ 3층 306호 : 구분건물의 표시

④ 73㎡ : 구분건물의 면적

⑤ 도면 편철장 제18책 2장 : 건물도면이 철해진 장부 위치

⑥ 소유권 ○○○○분의 ○○○ : 대지권 지분

나. 갑 구

갑구는 소유권에 관한 사항이 접수된 일자 순으로 적혀있다. 맨 처음 기재된 것이 소유권 보존등기(최초의 소유자)이고 소유권이전등기가 계속되어 간다. 각 등기사항 중 변경되는 것이 있으면(예컨대 소유자의 주소변경) 변경등기(부기등기)를 한다. 만약에 소유권이전등기가 무효라고 하여 제3자가 소송을 제기하면 법원에서 등기부에 예고등기를 해두는 것이 보통이다. 소송결과 무효가 확정되어 소유권이전등기의 말소등기를 하면 이전등기 하기전의 상태로 돌아간다. 그 외에 압류등기, 가처분등기 등이 있다. 주의할 것은 가등기이다. 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하게되면 가등기보다 늦게된 등기는 원칙적으로 무효가 된다.

순 위 번 호 사 항 란

① 소유권보존

② 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호

③ 소유자 ○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○

④ 소유권이전

⑤ 접수 19○○년 ○월 ○일 제○○○○호

⑥ 원인 19○○년 ○월 ○○일 매매

⑦ 소유자 ○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○

⑧ 소유권이전

⑨ 접수 20○○년 ○월 ○일 제 ○○○○호

⑩ 원인 20○○년 ○○월 ○일 교환

⑪ 소유자 ○○○

[순위번호 1번]

① 소유권보존 : 등기의 종류

② 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호

③ 소유자 ○○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소

[순위번호 2번]

④ 소유권이전 : 등기의 종류(매매에 의해 소유권이 이전됨)

⑤ 접수 19○○년 ○월 ○일 제○○○○호 : 등기접수연월일 및 등기번호

⑥ 원인 19○○년 ○월 ○○일 매매 : 등기원인 발생일 및 원인

⑦ 소유자 ○○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소

[순위번호 3번]

⑧ 소유권이전 : 등기의 종류(교환에 의하여 ○○○이 소유권 취득)

⑨ 접수 20○○년 ○월 ○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호

⑩ 원인 20○○년 ○○월 ○일 교환 : 등기원인 발생일 및 원인

⑪ 소유자 ○○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 소유자의 이름, 주민등록번호, 주소

다. 을 구

을구는 소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권 같은 제한물권에 관한 사항을 기재한다. 특히 주의할 점은 근저당권 설정등기인데 채권최고액이란 것이 있어서 등기부에 기재된 최고액을 한도로 부동산의 가격에서 담보책임을 지게 되므로 실제 채무액이 얼마인가를 따로 파악하여야 한다.

사 항 란

순위번호 :사 항 란

① 근저당권 설정

② 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호

③ 원인 19○○년 ○월 ○○일 설정계약

④ 채권최고액 금 50,000,000원

⑤ 채무자 △△△

○○시 ○○구 ○○동 ○○

⑥ 근저당권자 주식회사 ○○은행

○○시 ○○구 ○○동 ○○

취급점 : ○○동 지점

⑦ 1번 근저당권 말소

⑧ 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호

⑨ 원인 20○○년 ○월 ○○일 해지

⑩ 임차권 설정

⑪ 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호

⑫ 원인 20○○년 ○월 ○○일 설정계약

⑬ 임차보증금 50,000,000원

차임 월 100,000원

⑭ 차임지급시기 매월 20일

⑮ 존속기간 20○○년 ○월 ○○일까지

⑯ 임차권자 ○○○

○○시 ○○구 ○○동 ○○

[순위번호 1번]

① 근저당권 설정 : 등기의 종류

② 접수 19○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호

③ 원인 19○○년 ○월 ○○일 설정계약 : 등기원인사실 발생일 및 원인

④ 채권최고액 금 50,000,000원 : 차용금액

⑤ 채무자 △△△, ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 돈을 빌린 사람의 이름 및 주소

⑥ 근저당권자 주식회사 ○○은행, ○○시 ○○구 ○○동 ○○

취급점 : ○○동 지점 : 돈을 빌려준 사람의 이름 및 주소

즉, 19○○년 ○월 ○○일 당시 소유자인 “△△△”이 ○○은행으로부터 돈 5,000만원을 빌리고 본 부동산에 근저당권을 설정한 내용임

[순위번호 2번]

⑦ 1번 근저당권 말소 : 등기의 종류

⑧ 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 번호

⑨ 원인 20○○년 ○월 ○○일 해지 : 등기원인사실 발생일 및 원인

즉, 1순위 근저당 계약을 해지하여 말소시킴

[순위번호 3번]

⑩ 임차권 설정 : 등기의 종류

⑪ 접수 20○○년 ○월 ○○일 제 ○○○○호 : 등기접수 연월일 및 등기번호

⑫ 원인 20○○년 ○월 ○○일 설정계약 : 등기원인사실 발생일 및 원인

⑬ 임차보증금 50,000,000원, 차임 월 100,000원 : 계약 내용

⑭ 차임지급시기 매월 20일 : 계약 내용

⑮ 존속기간 20○○년 ○월 ○○일까지 : 계약 존속기간

⑯ 임차권자 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ : 권리자의 성명, 주민등록번호, 주소

즉, ○○○는 △△△와 △△△소유의 부동산을 임차보증금 5,000만원, 월차임 10만원에 임차한 내용임.

라. 기 타

등기부를 볼 적에 가장 중요한 점은 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등의 등기의 전후와 접수일자(접수번호)를 잘 살펴보아야 한다는 것이다. 등기된 권리의 우선순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기의 전후(순위번호)에 의하여, 갑구와 을구 간에서는 접수번호에 의하여 결정되기 때문이다.