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정부는 부동산거래 투명화와 투기수요 억제 등 부동산 제도 전반은 개혁됐다.

■ 세금-투기수요 억제와 세제 합리화, 부동산 거래 투명화 성과

정부의 부동산 정책은 투기수요 억제(수요 분산)와 양질의 주택 공급이라는 두 가지 트랙을 따라 일관성 있게 진행되고 있다.

주택을 몇 채씩 가지려는 사람들에게는 무거운 세금을 내게 해 소유에 합당한 사회적 부담을 지게하고, 실수요자들에게는 양질의 주택을 균형 있게 공급해 주거안정성을 높이고, 저소득층에게는 임대주택을 싸게 공급하는 것이 부동산 정책과 주거복지 정책의 궁극적 내용이다.

지난 몇 년간의 노력과 최근의 입법과정 등을 통해 △투기억제와 불로소득 환수를 위한 세제 합리화 △거래 투명화 △실수요자 중심의 주택공급제도 확립 등 부동산 제도 전반이 개혁됐다는 점은 누구도 부인하기 어렵다.

나아가 보유세 중심의 수요관리 정책을 흔들림 없이 추진하고 그 토대 위에 '난 개발' 대신 정확한 주택수급 통계와 수요예측을 통해 중장기적 예측 가능한 주택 공급을 추진해야 한다. 수도권 집중보다는 전국을 보다 골고루 균형발전 시켜 주택수요를 분산하는 작업을 꾸준히 해나가야 부동산 문제를 근본적으로 해결할 수 있다.

■ 공급-균형발전과 수도권 주택공급을 함께 고려해야 하는 이유

중장기적으로 정부가 추구하는 것은 다른 지역도 강남이나 서울, 수도권에 뒤지지 않는 환경을 구축해나가자는 것이고 이를 통해 서울-수도권에 집중되는 수요를 분산시킬 수 있는 제대로 된 도시, 반듯한 도시를 만들자는 것이다.

정부의 이러한 정책의지는 행정중심복합도시와 기업도시의 건설, 공공기관 이전과 혁신도시 건설 등에서 잘 나타난다.

수도권 수요분산과 균형발전이 성과를 내기까지는 시간이 필요하고, 인구이동 및 주택수요 통계에 맞게 수도권에 일정한 양의 주택을 공급해야한다. 정부는 그 수요를 연간 30만 가구로 잡고 있고 이에 따라 수도권에 연 900만평의 공공 택지확보와 신도시 건설을 진행하고 있다.

임대주택의 경우 2003년 이후 본격화된 사업승인 물량으로 인해 내년부터 분양, 입주물량이 급증할 전망이다. 수도권, 서울의 아파트 입주물량도 점차 확대될 전망이어서 앞으로 공급기반은 더욱 공고해 질 것이다.

■ 가격-분양원가 공개와 토공·주공 시장기능 확대로 분양가 인하

부동산과 같은 공공재적 성격이 강한 시장에서 그동안 우리는 시장원리와 기업논리를 지나치게 존중해 고분양가를 용인한 측면이 강했다.

정부의 강력한 규제를 받던 아파트 분양가는 외환위기 이후 건설경기를 살리기 위해 1998년 ‘분양가 자율화’가 시행되면서 오르기 시작했다. 특히 새 아파트의 분양가는 주변 집 값을 자극해 고분양가→주변집값 상승→더 높은 분양가로 이어지는 악순환이 되풀이됐다.

그동안 정부는 공공택지에서 짓는 아파트에 대해 중소형(전용 25.7평 이하)은 7개 항목(택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용 등)을, 중대형(전용 25.7평 초과)은 2개 항목(택지비, 택지매입원가 등)을 각각 공개토록 했다.

경기 둔화를 우려해 금리를 동결하거나 또는 경기를 인위적으로 살리기 위해 금리를 내리면 돈이 그만큼 풀리게 되고 그에 따라 물가상승(인플레이션)이 동반되기 마련이다.

현재의 기준 금리 아래서도 시중 유동성이 높고 돈을 빌려 집을 사려는 수요가 많다. 만에 하나 경기둔화를 이유로 금리를 내리게 된다면 부동산 시장은 다시 걷잡을 수 없는 상황으로 발전할지도 모른다.

집 값 상승으로 인해 주택 담보대출이 늘어나면서 가계수지를 짓누르고, 이는 민간소비 감소로 이어져 경제 전체를 위축시킨다는 것을 유념해야 한다.

경기가 잠재성장률(물가상승을 유발하지 않는 범위의 최대 성장치)아래로 크게 하락하지 않는다면 금리를 더 올리겠다는 한국은행의 입장에 공감이 가는 것도 이 때문이다.